Bail monovalent et activité de restauration : quels enjeux juridiques ?
Publié le :
05/08/2025
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En matière de bail commercial, l’exploitation de locaux spécifiquement affectés à la restauration suppose l’appréhension de mécanismes juridiques particuliers, dont le bail dit monovalent.
Ce régime se distingue par la destination exclusive du local à une activité précise (comme un cinéma), inscrite dans sa structure même. Lorsque l’immeuble a été construit ou transformé en vue d’un usage unique et qu’un changement d’affectation impliquerait des travaux lourds, il devient impossible de le considérer comme polyvalent. Une telle configuration emporte des conséquences substantielles, notamment sur la fixation du loyer lors du renouvellement du bail. Les règles du plafonnement, principe pourtant cardinal du statut des baux commerciaux, peuvent alors être écartées.
Définition et régime juridique du bail monovalent
La notion de monovalence, visée aux articles L 145-36 et R 145-10 du Code de commerce, suppose que les locaux aient été érigés ou agencés dans l’unique finalité d’une activité déterminée.
En ce sens, un local affecté à la restauration, dès lors qu’il comporte des équipements intégrés (extraction, cuisines encastrées, réseaux spécifiques), peut revêtir ce caractère si un autre usage exigeait des modifications coûteuses et structurelles.
Une telle spécificité ne s’analyse pas à l’aide des stipulations contractuelles, car les clauses du bail sont inopérantes pour établir la monovalence. Seule une analyse objective du bien immobilier, fondée sur sa configuration matérielle et les investissements nécessaires à une reconversion, permet d’asseoir cette qualification.
Monovalence et dérogation au plafonnement du loyer
Lors du renouvellement d’un bail commercial, le loyer est en principe plafonné, c’est-à-dire qu’il ne peut excéder la variation de l’indice de référence.
L’existence d’un local monovalent constitue l’une des exceptions expressément prévues par le législateur, à ce principe, autorisant le déplafonnement du loyer.
Deux conditions cumulatives sont alors exigées par la jurisprudence pour admettre cette dérogation :
- Un critère matériel : local doit être structurellement affecté à une seule activité ;
- Un critère économique : le changement de destination doit nécessiter des travaux d’ampleur.
À défaut de remplir ces deux conditions, la demande de déplafonnement est irrecevable.
Cette règle est d’application stricte, de sorte que la coexistence d’activités multiples dans un même local, même si elles relèvent de la restauration, peut exclure la qualification de monovalence, en raison de la pluralité des usages effectifs.
Limites au droit de déplafonnement du bailleur
Dans un arrêt du 21 mai 2014 (n°13-12.592), la Cour de cassation est venue encadrer les prétentions du bailleur en matière de requalification du local, puisqu’elle considère que lorsqu’un local a été transformé en vue d’un usage unique par le preneur, le propriétaire ne saurait se prévaloir de ces aménagements pour soutenir la monovalence, sauf à démontrer qu’il en est devenu propriétaire par accession.
À défaut, il ne peut se prévaloir du caractère monovalent des lieux et par conséquent revendiquer le déplafonnement du loyer au renouvellement.
Implications pratiques pour les exploitants de restaurants
Dans le contexte spécifique de la restauration, la qualification du local comme étant monovalent peut s’avérer source d’insécurité juridique.
Il est fondamental pour l’investisseur ou l’exploitant d’anticiper les incidences financières d’un loyer déplafonné lors du renouvellement.
De plus, l’interprétation rigoureuse des critères de monovalence par les juridictions impose une vigilance contractuelle accrue, tant au stade de la rédaction initiale du bail qu’au moment du renouvellement.
Nos conseils pratiques pour sécuriser son bail dans un local de restauration
- Analyser la structure du local avant la signature : et s’assurer que l’affectation du bien ne le rend pas monovalent, sauf à vouloir assumer le risque d’un loyer déplafonné lors du renouvellement ;
- Encadrer contractuellement les aménagements réalisés : mentionner dans le bail si les travaux sont effectués à la seule initiative du preneur et rester vigilant sur leur nature (accessibilité, extraction, réseaux, etc.) ;
- Faire établir un état des lieux détaillé et technique : cet état pourra servir de preuve en cas de litige sur la monovalence à l’échéance du bail ;
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